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Warum ist der Hauskredit Vergleich so wichtig?
Der Kauf einer Immobilie ist fast immer die größte Investition im Leben einer Privatperson. Zwischen den Angeboten einzelner Banken gibt es jedoch beträchtliche Unterschiede hinsichtlich der Zinskonditionen und Vertragsbedingungen.
Bevor jemand einen Hauskredit in Österreich aufnimmt, sollte er daher unbedingt diese Konditionen vergleichen.
Welche Faktoren beeinflussen die Qualität eines Kreditangebots?
Es gibt diverse Faktoren, welche ein Kreditangebot beeinflussen. Die Banken bewerten diese Faktoren unterschiedlich stark, das führt unter anderem zu den Zinsunterschieden.
Beachten Sie die folgenden Kennziffern und Bedingungen:
- Zinssatzangabe (Angabe von Sollzins oder Effektivzins)
- fixe oder variable Verzinsung
- Referenzzinssatz (zum Beispiel EURIBOR oder andere)
- Zinsabsicherungen
- Nebenkosten (Gebühren, Bereitstellungszinsen)
- Möglichkeit der Sondertilgung
- Kreditrestschuldversicherung
- Laufzeitbeschränkung
- anfängliche Zinsbindung
- Obergrenze beim Höchstalter
- Bonitätskriterien
Die Form der Rückzahlung kann auf verschiedene Weise gestaltet sein. Da das Thema höchst komplex ist, empfehlen wir Ihnen eine professionelle und objektive Beratung.
Wer hilft Ihnen bei Ihrer Finanzierungsentscheidung?
Optifin.at erstellt Ihnen ein kostenloses, unverbindliches Finanzierungsangebot. Die wichtigsten Vorteile des Anbieters sind die regionale und persönliche Beratung durch über 30 Finanzierungsspezialisten, die Kunden in ganz Österreich besuchen oder empfangen und diese ungebunden und transparent beraten.
Der direkte Vergleich der Hausfinanzierung in Österreich wird zwischen den Konditionen von über 80 Banken durchgeführt.
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Wie lässt sich die Finanzierung fördern?
Die Bundesländer warten mit zahllosen Programmen zur Wohnbauförderung auf. Optifin.at berät Sie auch hierzu und findet für Sie diejenigen Programme Ihres Bundeslandes, die zu Ihrer persönlichen Situation passen. Gefördert werden unter anderem das energieeffiziente und das barrierefreie Bauen sowie Wohneigentum für Familien.
Auch ein Bauspardarlehen kann sich nach wie vor lohnen. Die Optifin-Experten beraten Sie auch generell zu den Finanzierungsmöglichkeiten für ein Haus in Österreich.
Grundsätzlich kommen neben den Eigenmitteln drei weitere langfristige Finanzierungsmöglichkeiten infrage, die sich durchaus kombinieren lassen. Damit nutzen Sie die jeweiligen Vorteile perfekt aus:
- Bauspardarlehen
- Hypothekarkredit
- Wohnbauförderung
Wann geht es um eine kurzfristige Immobilienfinanzierung?
In aller Regel ist die Hausfinanzierung in Österreich langfristig angelegt, doch es gibt Situationen, in denen sich eine kurzfristige Immobilienfinanzierung erforderlich macht. Das ist vorrangig dann der Fall, wenn die Eigenmittel ganz oder teilweise erst später abgerufen werden können.
Sie könnten zum Beispiel in Form einer Festgeldanlage geparkt sein, der Finanzierung möchte auf deren Zinsausschüttung zum Laufzeit- oder Jahresende warten. Auch beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung, dessen Erlös zur neuen Hausfinanzierung benötigt wird, stehen die Mittel oftmals nicht termingerecht zur Verfügung.
Das dritte Beispiel ist die Wohnbauförderung: Sie kann im Normalfall erst vollständig ausbezahlt werden, wenn der Bau fertiggestellt wurde.
Was ist bei der Hausfinanzierung in Österreich zu beachten?
Vordergründig erscheint die Hausfinanzierung in Österreiche wie ein standardisiertes Produkt. Der Laie stellt sich vor, dass es pauschal zu vergleichbaren Konditionen allen Kunden zur Verfügung steht. Doch so ist es nicht.
Bei jeder Immobilienfinanzierung betrachten die Banken und Bausparkassen den jeweilige Kunden sehr individuell und gestalten dementsprechend seinen Kredit speziell für seine Bedingungen. So erhalten beispielsweise Beamte bessere Zinskonditionen als Arbeitnehmer oder Selbstständige.
Grundlegende Bausteine sind:
- Beruf des Antragstellers
- Familienstand (Zweitverdiener?)
- Alter
- Finanzierungssumme
- Beleihungswert (reziprok zum Eigenkapital)
- anfängliche Zinsbindung
- Laufzeit des Darlehens
- weitere Kreditgeber
- zusätzliche Bonitätsfaktoren (sonstige Kredite etc.)
Welche Risiken bringt eine Hausfinanzierung in Österreich mit sich?
Mit der Aufnahme der langfristigen Hausfinanzierung in Österreich sind natürlich auch etwaige Risiken verbunden. Diese sollten die Kreditnehmer bei der Auswahl einzelner Finanzierungsbausteine berücksichtigen.
Diese Risiken lassen sich aber durch die Ausgestaltung der Finanzierung beherrschen. Unter anderem helfen dabei Zusatzprodukte wie Versicherungen. Im Einzelnen sind dies:
- Kreditrisiko (steigende Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung)
- Arbeitslosigkeit
- lange Krankheit und
- Erwerbungsfähigkeit
- Tod eines Kreditnehmers
Gegen Erwerbsunfähigkeit und lange Arbeitslosigkeit sowie den Tod eines beteiligten Kreditnehmers können sich die Finanzierer versichern. Das allgemeine Kreditrisiko der steigenden Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung fällt in den Bereich der Spekulation.
Es ist grundsätzlich unwahrscheinlich, dass die Zinsen von einem Tiefststand auf ein Rekordhoch klettern. Doch einen Zinsanstieg sollten niemand ausschließen. Eine Absicherung dagegen könnte in einer sehr langen Zinsbindung bestehen.
Theoretisch kann sich diese über die gesamte Laufzeit des Darlehens – also meistens zwischen 20 und 30 Jahre – erstrecken. Es gibt solche Angebote, sie sind aber teurer als die Angebote mit kurzer Zinsbindungsfrist. So bietet die Wüstenrot im Jahr 2019 eine Zinsbindung von 20 Jahren für 2,4 % jährliche Fixzinsen an, während die meisten Wohnkredite mit deutlich kürzerer Zinsbindungsfrist (um vier bis acht Jahre) schon ab 1,0 % vergeben werden (in Ausnahmefällen und bei bester Bonität sogar noch günstiger).
Sollte also auf 20 Jahre ein Zinsunterschied zum derzeitigen Niveau von 1,4 % festgeschrieben werden und sollte sich am derzeitigen Niveau in 20 Jahren nichts ändern (was niemand weiß), würde der Kreditnehmer bei einer Bausumme von 300.000 Euro insgesamt 44.131,27 Euro an Zinsen mehr bezahlen. Das will gut überlegt sein. Es wäre der Preis für eine Zinssicherheit, von der die Kreditnehmer nicht wissen, ob sie diese jemals benötigen.
Vorfristige Kündigung einer Finanzierung
Zu den Kreditkonditionen kann auch gehören, dass der Kreditnehmer das Darlehen vorfristig kündigen kann. Allerdings ist das fast nie ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Diese steht der Bank durch den entgangenen Zinsgewinn zu.
Die Versuchung, ein vor Jahren aufgenommenes Baudarlehen zugunsten deutlich niedrigerer Zinsen zu kündigen, kam bei vielen Hausbesitzern etwa ab 2017 auf, als die Bauzinsen im Zuge der Nullzinspolitik der EZB sehr deutlich in den Keller sanken. Doch hierbei muss mit äußerst spitzer Feder gerechnet werden. Die Vorfälligkeitsentschädigung für Baufinanzierungen beginnt in Österreich ab zwei Prozent der noch offenen Darlehensschuld, sie kann in Einzelfällen auch zehn Prozent erreichen (abhängig vom Anbieter und weiteren Faktoren).
Diese Vorfälligkeitsentschädigung erreicht dann schnell eine fünfstellige Summe, die durch das neue Darlehen zu günstigeren Konditionen nicht wieder eingespielt wird. Daher ist die vorfristige Kündigung selten eine gute Idee – es sei denn, der Eigenheimbesitzer hat geerbt oder im Lotto gewonnen und möchte unbedingt seinen Kredit loswerden.
Dann bezahlt er die Vorfälligkeitsentschädigung eben mit. Wichtig zu wissen: Banken dürfen die Vorfälligkeitsentschädigung nur nach ihrem tatsächlich entgangenen Zinsgewinn berechnen.
Sie müssen sich eingesparte Verwaltungs- und Risikokosten sowie die gewinnbringende Verwendung der zurückgezahlten Summe zum aktuellen Zinssatz anrechnen lassen. Diese Rechnungen sind komplex und führen nicht selten zum Streit zwischen der Bank und ihrem ehemaligen Kunden.
Formen der Verzinsung
Ein sehr wichtiger Punkt bei der Aufnahme eines Hauskredits in Österreich ist die Form der Verzinsung: fix oder variabel. Ein Fixzins bleibt während seine Festschreibung immer gleich, auch wenn sich das Zinsumfeld ändert.
Ein variabler Zinssatz wird vierteljährlich an die Entwicklung eines Referenzzinssatzes (meistens EURIBOR) angepasst. Wofür sich ein Kreditnehmer entscheidet, hängt von seinen Präferenzen, seiner Risikobereitschaft, seiner Prognose der allgemeinen Zinsentwicklung und dem aktuellen Zinsumfeld ab.
Wer im Jahr 2019 glaubt, dass die Zinsen dauerhaft niedrig bleiben werden, kann sich für den sehr günstigen variablen Zinssatz entscheiden.
Diesen gestalten die Banken so günstig, weil sie dabei selbst praktisch nichts riskieren. Der Zinssatz für den Eigenheimfinanzierer liegt etwas über dem Referenzzinssatz, zu welchem sich die Bank selbst Geld leihen kann – sie hat also nichts zu verlieren.
Wenn der Kreditnehmer allerdings bezüglich der Zinsen sehr unsicher ist, sich keine Prognose zur Zinsentwicklung innerhalb der nächsten Jahrzehnte zutraut und mit einem deutlich steigenden Zins auf keinen Fall leben könnte, sollte er auf den Fixzinssatz setzen.
Weitere Formen der Zinsabsicherung
Kreditnehmer haben verschiedene Möglichkeiten, sich vor steigenden Zinsen zu schützen. Das ist auch bei einer Zinsfestschreibung wichtig, wenn diese nicht über 20 oder 30 Jahre (wegen der enormen Kosten) laufen soll.
Die Kreditnehmer können neben einer Zinsfestschreibung auch ein Bauspardarlehen mit einer Zinsobergrenze wählen, wobei diese durchaus sehr hoch angesiedelt sein kann und dann nicht viel bringt.
Außerdem können die Kreditnehmer bei einem variablen Zinssatz als Zusatzprodukt den sogenannten Zinscap wählen.
Dieser kostet als Versicherung etwas Geld, begrenzt aber die Zinssteigerung auf ein definiertes Niveau. Das Mittel, dessen Kosten von Fall zu Fall zu berechnen sind, kann sich bei dem aktuellen Niedrigzinsumfeld sehr lohnen (Stand der Betrachtung: Herbst 2019).
Wonach entscheidet die Bank über die Finanzierungszusage?
Diese Frage behandeln wir zum Schluss, weil wir bei der bisherigen Betrachtung davon ausgegangen sind, dass der Kreditnehmer auf jeden Fall über ausreichende Bonität für den Hauskredit in Österreich verfügt.
Doch diese Bonität wird von der Bank natürlich im Vorfeld ermittelt. Die Art des Beschäftigungsverhältnisses ist dabei der wichtigste Punkt: Beamte erhalten am ehesten einen Kredit, gefolgt von Angestellten des öffentlichen Dienstes oder großer Unternehmen.
Die Selbstständigen haben es am schwersten, Arbeitslose werden als Alleinantragsteller fast immer abgelehnt. Außerdem sollte natürlich kein Negativeintrag beim KSV1870 oder vergleichbaren Gläubigerschutzverbänden vorliegen. Wenn diese positiven Voraussetzungen vorliegen, spielt das Einkommen die größte Rolle für die Höhe des Darlehens.
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