Was ist unter einer Anleger- oder Vorsorgewohnung zu verstehen?
Dabei handelt es sich um eine Eigentumswohnung, die vom Eigentümer nicht selbst genutzt, sondern vermietet wird.
Das Ziel des Kaufes ist es, Mieteinnahmen zu erzielen oder das investierte Kapital nachhaltig zu steigern. Dies geschieht in der Regel durch die Steigerung des Wertes der Wohnung (Renovierung).
Welche Vorteile bringt dieser Art der Investition?
Eine Eigentumswohnung zählt als stabiler Wert, da sie von den Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt völlig unabhängig ist. Die Mieteinnahmen bleiben immer gleich. Kommt es zu einer Finanz- oder Bankenkrise, beeinträchtigt das die Erträge nicht.
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Der größte Vorteil: Die Mieteinnahmen sind durch die Indexklausel inflationsgeschützt!
Anlegerwohnung – Steuer Vorteile einer Vorsorgewohnung
Die steuerlichen Vorteile, die eine Vorsorgewohnung bringt, sind enorm. Die Vorsteuerrückerstattung ist dabei am bedeutsamsten. Die Umsatzsteuer von 20 %, die im Bruttokaufpreis enthalten ist, ist vollständig vom Finanzamt (Wohnsitz) als Vorsteuer rück zu erstatten.
Der Eigentümer kann darüber hinaus den Gebäudeanteil der Eigentumswohnung mit 1,5 % pro Jahr abschreiben. Dadurch werden die Mieteinnahmen pro Jahr reduziert, sodass sich wieder ein steuerlicher Vorteil daraus ergibt.
Die Küche gilt als Sonderausstattung und lässt sich somit mit 10 % jährlich abschreiben. Wurde die Vorsorgewohnung fremdfinanziert, schlägt sich das ebenfalls in Steuervorteilen nieder.
Die Kreditzinsen bei einer Fremdfinanzierung der Anlegerwohnung gelten als steuerlich absetzbare Kosten. Das gilt auch für die Kreditnebenkosten. Wird ein Wohnungsmakler (Vermietung) und ein Steuerberater hinzugezogen, kürzen diese Kosten die Einnahmen aus dem Mietverhältnis.
Selbstnutzung der Anleger-/Vorsorgewohnung! – Eigennutzung
Wird die Wohnung privat genutzt, muss keine Miete gezahlt werden. Die Tilgung des Kredites, die ohnehin notwendig ist, macht das möglich. Der Vorsteuerabzug ist dann aber nicht mehr möglich, da hierfür die Wohnung über 20 Jahre hinaus vermietet werden muss.
Die Nachteile einer Vorsorgewohnung
Das größte Risiko ist der Leerstand der neuen oder renovierten Wohnung. Im Falle einer Fremdfinanzierung muss der Kredit auch bei Leerstand der Wohnung bedient werden. Die sogenannten Betriebskosten müssen natürlich auch weiter bezahlt werden.
Tipp: Die einzige Möglichkeit, bei einer Fremdfinanzierung die Tilgung während dieser Zeit nicht bezahlen zu müssen, ist, mit dem Kreditinstitut eine vorübergehende Zahlungspause auszuhandeln.
Wer eine Anlegerwohnung besitzt, muss natürlich auch für die Instandhaltung und Pflege Sorge tragen. Die Kosten müssen vor dem Kauf genau eingeplant werden. Der Kauf soll sich ja „rechnen“!
Wie sieht die Situation aus, wenn die Vorsorgewohnung an das eigene Kind vermietet wird?
In diesem Fall sollte der Kredit bereits getilgt sein oder das Kind sich an der Tilgung beteiligen (Zahlung der Miete!).
Tipps für den Kauf!
Zu allererst ist es wichtig, dass Sie sich eine Checkliste erstellen, worin die wichtigsten Fragen aufgeschlüsselt werden.
Wofür soll die Rendite verwendet werden? (Altersvorsorge oder soll die Wohnung später für den Nachwuchs sein?) Die nächste grundlegende Frage ist, in welchem Zustand soll sich die Immobilie befinden? Sofort bezugsfertig ist meistens teuer. Wenn Sie selbst über Handwerker verfügen, die Sie bereits kennen und die schon für Sie gearbeitet haben, wird dies meistens günstiger.
Auch was den Kauf selbst betrifft, sind renovierungsbedürftige Anlegerwohnungen natürlich preislich attraktiver! Der goldene Mittelweg ist sicher auch hier am besten. Eine Vorsorgewohnung, die schon etwas älter ist, aber immer noch gut in Schuss ist, sodass Sie notwendige Renovierungen auch später, nach einigen Mieteinnahmen, durchführen lassen können.
Befindet sich das Anlageobjekt in einer attraktiven Lage, ist es leichter, „gute“ Mieter rasch zu finden. Anlegerwohnungen in Ballungszentren finden reißend Absatz.
Handelt es sich dabei um eine Wohnung in gutem Zustand mit Lift und schöner Aussicht, umso besser! Eine nette Wohngegend (Nachbarn) macht das Mietobjekt umso attraktiver für Mieter.
Gibt es Geschäfte, Ärzte, Post, und Öffis in der Nähe? Soll die Wohnung über ein Kellerabteil und Parkplatz verfügen? In Wien sind Parkplätze rar und wenn vorhanden, muss sehr viel dafür gezahlt werden. Befindet sich gegenüber ein Grundstück, das verbaut werden könnte (Aussicht!)? Garagen direkt im Haus sind der „Renner“ schlechthin!
Dafür sind viele Leute auch bereit, etwas mehr zu zahlen! In den Ballungszentren sind Unterhaltungsmöglichkeiten in der Nähe auch ein Thema. Der Kaufpreis wird dementsprechend hoch sein. Stimmt die Qualität, wird die Miete jedoch kein Problem sein!
Die Kaltmiete sollte über der Kreditrate für die Wohnung liegen.
Um günstige eine Vorsorgewohnung erstehen zu können, ist es wichtig, den Immobilienmarkt stets im Auge zu behalten. Kurzfristige Krisen schlagen sich positiv für Sie im Preis nieder!
Wollen Sie an Familien vermieten, muss einiges mehr beachtet werden:
Gibt es Kinderspielplätze und Schulen in der Nähe? Ist die Wohnung oder das Haus „kindgerecht“ ausgelegt? Gibt es bereits Familien mit Kindern im Haus? Sind Haustiere erlaubt? Fast alle Kinder lieben Haustiere!
Die Größe spielt für Mieter eine bedeutende Rolle! Anlegerwohnungen mit 2 bis 3 Zimmer werden am häufigsten gesucht. Einzimmerwohnungen sind zwar günstiger, aber für viele zu klein.
Die Zusammenarbeit mit Immobiliengesellschaften!
Es kommt darauf an, was Ihnen persönlich lieber ist und ob Sie darin investieren wollen. Die professionelle Betreuung durch eine Immobiliengesellschaft spart Ihnen einerseits Zeit und Nerven, andererseits erhöht diese aber auch die Kosten.
Wenn Sie sich dafür entscheiden, ist es ratsam, Angebote mehrerer Gesellschaften einzuholen und sich Bewertungen im Internet anzusehen.
Was ist hinsichtlich des Mietvertrages zu beachten?
Die Laufzeit ist ein entscheidendes Merkmal. Der Verwaltungsaufwand wird geringer, je länger die Laufzeit ist. Unbefristete Mietverträge sind für Vorsorgewohnungen optimal und auch schwer in Wien und Österreich zu finden!
Das ist deswegen so, weil der Vermieter diese nicht so leicht kündigen kann. Aber die Mieteinnahmen sind Ihnen sicher und der Verwaltungsaufwand minimal. Darüber hinaus lassen sich genau aus diesen Gründen auch leichter Mieter finden. Für die Erstellung des Mietvertrages ist die Wahl eines Anwaltes sehr zu empfehlen.
Wie sieht die Situation für Anlegerwohnungen in Österreich oder Wien derzeit aus? (2019)
Wien hat mit ca. 78 % den höchsten Mietanteil auf dem österreichischen Markt. Der Immobilienanteil beträgt aber nur 22 %. Das Angebot ist daher dementsprechend gering. In der Innenstadt gibt es viele alte Gebäude, die ausgebaut worden sind. In den Außenbezirken finden sich viele neue Wohnungen (21., 22. Oder 23. Bezirk). Diese stehen oft leer, weil die Verkehrsanbindung zwar gut ist, die Mieter aber viel Zeit verlieren.
Hier nochmals kurz und kompakt die Vorteile einer Anleger-/Vorsorgewohnung:
Was macht Österreich attraktiv für diese Art der Anlage?
Österreich ist ein Land, das momentan (2019) viele Menschen aus aller Herren Länder anzieht. Sie kommen als Touristen, sind aber auf der Suche, nach einer neuen Heimat, weil sie in ihren Heimatländern politisch oder wirtschaftlich nicht mehr leben können (Spanien, GB, Frankreich, USA, Japan, China, Russland, etc.).
Österreich war immer ein Land der Einwanderung, aber auch der Mehrsprachigkeit. Gerade in Wien gibt es viele internationale Firmen, Gesellschaften, Organisationen und die UNO. Darüber hinaus verfügt der Standort Wien über international anerkannte Bildungs- und Lehrstätten sowie Universitäten.
Viele ausländische Studenten wählen Wien für ihr Studium und brauchen natürlich auch eine Unterkunft. Die Studentenwohnheime sind oft ausgebucht und Wartelisten sind voll.
Junge Leute lieben die Randbezirke, ältere bevorzugen die Innenstadt. Das Kultur- und Unterhaltungsangebot ist einfach überwältigend. Hier ist für jeden etwas dabei. Eine Vielzahl an Museen, wie z. B. das Eisenbahnmuseum, das Puppenmuseum, das Kunsthistorische und das Naturhistorische Museum, das Sissi-Museum, das Technische Museum, die Hofburg und die Schatzkammer, etc. haben so viel zu bieten, dass Sie es nicht einmal in einem Jahr schaffen würden, alles zu sehen.
Das Leben am Wasser bekommt in Wien eine neue Dimension. Neben der Schifffahrt auf der Donau bieten eine Vielzahl von sehr guten Restaurants kulinarische Schmankerln, denen Sie sicher nicht so leicht widerstehen können. Auch entlang der Donau befinden sich attraktive Anleger- und Vorsorgewohnungen. Darüber hinaus laden die Heurigen mit ihren typischen, traditionellen Gerichten zum Verweilen oder zum geselligen Abend mit Freunden ein.
Darüber hinaus verfügt Wien über einige der schönsten „Strände“ Österreichs. Das „Gänsehäufl“ liegt direkt an der Donau und gilt als Donaustrandbad. In Wien gibt es viele Kombi-, Frei- und Hallenbäder mit einigen spannenden Attraktionen für Kinder. Wien ist eine Event-Stadt. Besondere Märkte gibt es fast das ganze Jahr. Wien war immer das Zentrum Europas und fast immer auch der Weltgeschichte.
Deshalb finden Sie hier so viele historische Stätten wie selten wo anders. Sogar der Besuch des Zentralfriedhofs, des größten Friedhofs Wiens, lohnt sich, da hier einige der größten Persönlichkeiten Österreichs begraben liegen. Führungen gibt es ebenfalls en masse (Der dritte Mann – durch das Kanalsystem von Wien, Zentralfriedhof – Bruno Kreisky, Helmut Zilk, Raab, Figl, Musiker und Künstler, …)
Aber auch der Rest von Österreich lohnt sich. In Österreich finden Sie mehr oder weniger alles, was das Herz begehrt. Flüsse, Seen, Berge, Täler, Schluchten, Flachland und jede Menge Sehenswürdigkeiten (Salzburg, Innsbruck, Graz, Burgenland…).
Anleger-/Vorsorgewohnungen werden auch in den Bundesländern besonders in den Ballungsräumen verstärkt nachgefragt. Ganz zu schweigen von den sportlichen Attraktionen und Möglichkeiten sowie Abenteuerangebote.
Allerdings muss dabei auch auf die klimatischen und räumlichen Besonderheiten in den einzelnen Bundesländern Bedacht genommen werden. Das Klima in Tirol ist rauher als in Wien. Die Steiermark wird nicht umsonst die „Grüne Mark“ genannt. Im Prinzip gilt für Anlegerimmobilien hier das bereits Erwähnte.
Sie sehen, es gibt viele Gründe, warum sich Wien und Österreich für Anleger-/Vorsorgewohnungen lohnen und attraktiv sind.
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