Immobilienkauf in der Schweiz – Baufinanzierung – Kosten, Beispiel – Immobilie finanzieren

Ratgeber Baufinanzierung Schweiz – wie gehe ich beim Immobilienkauf vor?

Die Schweiz ist bei vielen Menschen ein beliebtes Domizil, wenn es darum geht, eine Immobilie zu erwerben. Bekannt ist, dass die Schweiz im Herzen von Europa nicht zu EU gehört und daher in vielen Bereichen eigene Regeln und Gesetze hat.

• Das führt dazu, dass es gerade im Immobiliensektor natürlich auch Regelungen gibt, die nicht mit den Regelungen in anderen Ländern zu vergleichen sind.
• Wir klären darüber auf, welche Besonderheiten beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz zu berücksichtigen sind und wie man einen passenden Kredit, bzw. eine passende Baufinanzierung finden kann.

Welche Unterschiede gibt es in der Schweiz beim Immobilienkredit?

Im Unterschied zu Finanzierungen in Deutschland oder in Österreich schreibt die Schweiz den Kreditnehmern genau vor, bis wann sie die Baufinanzierung zurückgezahlt haben müssen. Dies führt dazu, dass man sich genau durchrechnen sollte, ob man den genannten Kredit auch tilgen kann.

• In der Vergangenheit war es das vorgegebene Ziel, dass die Immobilien nach einem Zeitraum von 20 Jahren zu 75% des Verkehrswertes getilgt sein müssen. Dieser Wert wurde jetzt noch einmal angepasst.
• Aktuell ist es erforderlich, dass 75% des Verkehrswertes der Immobilie in der Schweiz nach einem Zeitraum von 15 Jahren getilgt sein müssen. Ob dieses Vorhaben gelingt, muss also bereits vor der Aufnahme des Kredites ermittelt werden.

Die erwartete Tilgungsleistung an eine Baufinanzierung hat sich also in den vergangenen Jahren deutlich erhöht. Das bedeutet, dass man davon ausgehen sollte, dass in jedem Fall mehr Geld für die Tilgung zur Verfügung steht.

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Baufinanzierung in der Schweiz: von Beginn an mit gleichbleibender Rate!

Ein weiterer Unterschied in der Baufinanzierung der Schweiz zu anderen Ländern in Europa besteht darin, dass die Flexibilität bei der Finanzierung sehr gering ist. Das bedeutet, dass man über die gesamte Laufzeit mit einer gleichbleibenden Rate den Kredit zu tilgen hat.

• Fakt ist, dass man die Rate und damit die Leistung der Tilgung nicht anpassen kann. Es kommt also de facto zu einer linearen Tilgung bei der Baufinanzierung. Grundsätzlich unterscheidet man sich damit deutlich von Österreich und Deutschland, wo die Tilgung während der Laufzeit zwischen 1 und 10% der aufgenommenen Summe pro Jahr angepasst werden kann.
• Ein weiterer entscheidender Unterschied der Finanzierungen in der Schweiz besteht darin, dass es nicht möglich ist, den Kredit durch Sondertilgungen schneller abbezahlen zu können. Das bedeutet konkret, dass man bei der Schweiz von Beginn an berechnen kann, wann der Kredit getilgt ist und auch direkt weiß, ob man die 75% Tilgung binnen 15 Jahren schaffen kann.

Sollte dieses Ziel nicht durch die regulären monatlichen Raten zu erreichen sein, gibt es keinen anderen Weg, wie es geschafft werden kann, die Tilgung zu vollenden. In Österreich und Deutschland könnte man durch eine Sondertilgung schnell in den Genuss kommen, die Laufzeit des Kredites um einige Jahre zu verkürzen, was in der Schweiz leider nicht der Fall ist.

Welche Rolle spielt das Eigenkapital bei der Baufinanzierung in der Schweiz?

In der Schweiz gibt es auch beim Thema Eigenkapital genaue Richtlinien und Vorgaben. Das bedeutet, dass man über ein gewisses Eigenkapital verfügen muss und dieses nachweisen muss, damit man einen Kredit genehmigt bekommt.

Quelle: https://www.cash.ch/ratgeber/hypotheken/hypotheken-welches-und-wie-viel-eigenkapital-beim-hauskauf-sinnvoll-ist-1194969

Fakt ist, dass zur gleichen Zeit in Österreich und auch in Deutschland immer häufiger nach Krediten gefragt wird, bei denen kein Eigenkapital zur Verfügung steht, bzw. ein Kredit ohne Eigenkapital sehr gerne abgefragt wird.

Grundsätzlich ist es erforderlich, dass man in der Schweiz bei einem Kreditantrag zur Finanzierung einer Immobilie mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital zur Verfügung stellen muss. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass die Banken in der Schweiz im Maximum genau 80% der Baufinanzierungssumme bereitstellen, wenn ein Kredit angefragt wird.

Quelle: https://www.capitalo.ch/hypothek

Rechenbeispiel:

Ein Haus in der Schweiz kostet 500.000 CHF. Das bedeutet, dass die Bank im Maximum eine Summe von 500.000 x 0,80 = 400.000 CHF an Baufinanzierung anbietet. Die restlichen 100.000 CHF müssen in jedem Fall als Eigenkapital zur Verfügung stehen, damit die Baufinanzierung auch funktioniert.

Kauf einer Bestandsimmobilie in der Schweiz – was habe ich zu beachten?

Wer sich in der Schweiz für den Kauf einer so genannten Bestandsimmobilie entscheidet, sollte diese im Vorfeld genau prüfen. Wie auch in Österreich und in Deutschland besteht die Möglichkeit, dass in der Schweiz entsprechende Mängel vorhanden sind, die vor dem Kauf möglichst identifiziert werden müssen.

• Dies führt dazu, dass viele Käuferinnen und Käufer sich gleich mehrere Objekte anschauen, bevor sie ein Haus kaufen. Fakt ist, dass die Mängel von Objekt zu Objekt unterschiedlich sein können.
• Es ist also auf jeden Fall möglich, dass man sehr viel Geld sparen kann, wenn man die Mängel vor dem Kauf entdeckt und sie gegebenenfalls auch für die Minderung des Kaufpreises nutzen kann.
  Wer sich ein Haus anschaut, der sollte vor allem die Bereiche unter die Lupe nehmen, die für die Versorgung im Haus wichtig sind.

Das bedeutet zum Beispiel, dass darauf geachtet werden sollte, dass im Haus die elektrische Versorgung einwandfrei ist. Sicherungen aus den 1970er Jahren ohne einen FI-Schalter sind nicht mehr zeitgemäß und müssen in jedem Fall ersetzt oder ausgetauscht werden.

Darüber hinaus ist es auch notwendig, dass zum Beispiel generell ein Blick in den Sicherungskasten geworfen wird. Hier sollten mehrere Sicherungen vorhanden sein. Die Zeiten, in denen eine komplette Etage über ein bis zwei Sicherungen abgesichert worden sind, sind lange vorbei und können heute im Alltag schnell dazu führen, dass es Probleme mit der Versorgung an Strom geben kann.

• Prüfung der Elektrik: Sicherungskasten und Stromleitungen
• Prüfung der Heizung: Baujahr, Art der Heizung und Heizungssystem
• Prüfung der Badezimmer: Häufig Renovierungsmaßnahmen notwendig

Das gleiche gilt für die kompletten sanitären Einrichtungen und Versorgungsleitungen. Hier ist zum Beispiel zu prüfen, ob die Leitungen aus Kupfer, oder aus anderen Materialien bestehen. Ebenfalls ist es wichtig, dass man darauf achtet, ob zum Beispiel eine vernünftige Heizung vorhanden ist.

Die Heizung kann mit Öl, mit Strom oder zum Beispiel mit Gas betrieben werden. Ebenfalls ist es denkbar, dass Solaranlagen und andere Kombinationen vorhanden sind. Häufig finden sich alte Ölheizungen in Einfamilienhäusern, die zwar noch funktionieren, aber energetisch betrachtet nicht zu empfehlen sind. Wer sich das Haus anschaut und feststellt, dass die Heizung deutlich älter als 10 bis 15 Jahre ist, muss sich damit beschäftigen, wie teuer eine neue Heizung ist.

• Ferner muss geprüft werden, ob das Heizungssystem generell funktioniert und welche Vorteile und Nachteile die Heizung hat. Bei den Badezimmern in vielen Fällen eine umfangreiche Renovierung notwendig.
• Das bedeutet konkret, dass man sehr viel Wert darauflegt, dass hier alles modern ist und man sich im Badezimmer auch wohl fühlt. Häufig finden sich in den Bestandsimmobilien der Schweiz Badezimmer aus den 1970er oder 1980er Jahren. Nicht gerade selten können auch Schäden durch Feuchtigkeit und Schimmel vorhanden sein.

Dämmung, Fenster und Isolierung – was ist notwendig?

Gerade bei der Dämmung der Fassende zeigt sich oft ein schlechtes Bild, wenn es darum geht, eine Immobilie zu begutachten. Oftmals sind die Häuser schlecht oder nur unzureichend gedämmt. Eine Dämmung des Dachstuhls kann dabei häufig einfach neu gemacht werden, oder sogar von außen unter den Pfannen integriert werden. Im Bereich der Fenster und der Haustüre kann es in jedem Fall zu empfehlen sein, einen kompletten Austausch zu realisieren.

Das liegt daran, dass häufig nur einfach verglaste oder z.B. 30 bis 40 Jahre alte zweifach verglaste Fenster vorhanden sind. Fenster der modernen Generation sind in jedem Fall besser, was die Isolation, aber vor allem was die Sicherheit angeht. Vor allem aus dem Grund der Sicherheit ist es ratsam, dass die Fenster gut sind und wesentliche Standards erfüllen.

Kunststofffenster mit Metallverstärkungen sorgen dafür, dass die Sicherheit deutlich höher ist, als es bei alten Fenstern der Fall ist. Moderne Pilzkopfverriegelungen sollten in jedem Fall vorhanden sein, wenn ein Objekt gesichert wird.