Wenn es um die Baufinanzierung im Februar 2025 in Österreich geht, benötigen die Menschen eine ausreichende Beratung, um die besten Angebote anfordern zu können. Denn was macht eigentlich einen guten Hypothekarkredit aus?
Die Experten von Optifin.at helfen Interessenten, die besten Konditionen für ihre Baufinanzierung in Österreich zu finden. Im Vergleich erhalten Sie einen Überblick über Angebote von mehr als 80 Banken in Österreich – So finden Sie das günstigste Finanzierungsangebot für ihre Baufinanzierung!
Was macht einen guten Kredit aus?
Ein guter Kredit zeichnet sich durch günstige Rückzahlungsmöglichkeiten bei hoher Flexibilität aus. Im besten Fall sind kostenlose Sondertilgungen möglich.
Die Anfrage einer Baufinanzierung ist in Österreich durch die neuen Online-Möglichkeiten sehr einfach – es genügen wenige Klicks und Einträge. Dennoch sollten die Menschen gründlich nach einer Baufinanzierung mit den besten Konditionen suchen und dabei verschiedene Wege beschreiten.
Ein Weg ist die Online-Recherche, ein anderer die Beratung durch Optifin.at. Baufinanzierungen dürfen wie jeder sonstige Kredit keineswegs unbedacht abgeschlossen werden. Im Vorfeld ist ein intensiver Vergleich erforderlich, damit der Kreditnehmer wirklich ein optimales Ergebnis erzielt.
Die Baufinanzierung lässt sich online in den meisten Fällen mindestens so günstig und oft sogar günstiger als bei der Anfrage vor Ort abschließen. Das persönliche Vorsprechen in der Filialbank ist daher nicht unbedingt erforderlich.
Warum werden Baufinanzierungen abgeschlossen?
In Österreich nehmen die Menschen eine Baufinanzierung vor allem dann auf, wenn sie ein Haus bauen, sanieren oder erwerben wollen. Auch die Eigentumswohnung lässt sich mit diesem Kredit kaufen. Beide Arten der Immobilien sind eine werthaltige Anlage und dienen der Altersvorsorge.
Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, erhält hierfür durch die Beratung von Optifin.at eine maßgeschneiderte Baufinanzierung. Wenn die Immobilie erst neu gebaut werden soll, müssen die Kosten für das zu erwerbende Grundstück mit einkalkuliert werden, falls es nicht schon vorhanden ist.
Diese fünf Szenarien führen zum Wunsch nach einer Baufinanzierung:
- Kauf eines bestehenden Hauses
- Kauf einer bestehenden Wohnung
- Kauf eines Grundstückes
- Finanzierung eines Neubauprojektes
- Finanzierung einer Sanierung
Wenn das Grundstück für einen Neubau ebenfalls finanziert werden muss, ist die Kreditsumme hoch. Die Höhe hängt neben der Größe des Grundstücks maßgeblich von dessen Lage ab. So kostet der Quadratmeter Land in manchen Wiener Stadtbezirken im Jahr 2019 zwischen rund 1.400 bis knapp 2.000 Euro.
In ländlichen Gegenden ist er hingegen deutlich unter 100 Euro zu haben. Land in einer guten Gegend zu kaufen ist daher sehr teuer. Auch in eng benachbarten Regionen können sich die Preise um mehrere Hundert Prozent unterscheiden.
Es genügt, dass ein Landstück so schön gelegen ist, dass sich darauf auch eine Ferienpension im Premiumsegment errichten ließe: Das lässt den Preis explodieren. Unten im Dorf bei weitaus weniger schöner Aussicht bleiben die Preise hingegen moderat.
Aus diesem Grund ist der Kredit sehr schwer zu berechnen, allein die Evaluation der Preise ist mühselig. Hinzu kommen bei Neubauvorhaben die Kosten für die einzelnen Gewerke. Hierfür sind exakte Angebote einzuholen. Erst dann kann ein Interessent die Höhe des gesamten Baudarlehens errechnen und sich damit an seine Bank wenden.
Welche Kosten werden durch eine Baufinanzierung abgedeckt?
Prinzipiell deckt Baufinanzierung für die genannten Projekte sämtliche Bau- und Erwerbskosten, aber nicht die Nebenkosten ab. Allerdings erwarten die Banken Eigenkapital und meistens auch einen kleinen Anteil an Eigenleistung. Das betrifft den Erwerb fertiger Objekte ebenso wie den Neubau oder die Sanierung.
Grundsätzlich deckt die Baufinanzierung die Grunderwerbs- und Baukosten ab. Damit lassen sich das Fundament und alle Mauer-, Sanitär-, Dachdecker-, Elektro- und Betonarbeiten bezahlen. Natürlich können auch weitere Kosten mit der Baufinanzierung gestemmt werden, doch die Bank stimmt nicht jedem Vorhaben – zum Beispiel einem Luxusbad – zu.
Die folgenden Kosten trägt prinzipiell jede Baufinanzierung:
- Grundstückskauf
- Rohbau (Maurer- und Betonarbeiten)
- Dachstuhl (Zimmerer, Dachdecker)
- Heizung und Sanitär
- Kanalisation
- Trockenbau, Verputzung
- Maler und Fliesenleger
- Fenster und Türen
Kosten, die eine Bank nicht unbedingt gern finanziert, sind die Nebenerwerbskosten. Vor allem die folgenden Kosten sollten aus Eigenmitteln bestritten werden:
- Maklercourtage
- Notargebühren
- Vermessungskosten
- Grunderwerbssteuer
- Grundbuchamt
Dass die Bank diese Kosten nicht über die Baufinanzierung bezahlen will, hat seinen Grund: Im Falle eines Notverkaufs oder gar einer Zwangsvollstreckung sind diese Kosten im reinen Wert der Immobilie und des Grundstücks nicht enthalten.
Sie müssen immer wieder neu bezahlt werden. Daher definiert die Bank für jede Immobilie einen sogenannten Beleihungswert. Das ist der Wert abzüglich dieser Nebenerwerbskosten und auch abzüglich eines kalkulierten Abschlags bei Notverkäufen oder Zwangsvollstreckungen. Der Beleihungswert wird nur sehr selten über 80 % des eigentlichen Wertes angesetzt – auch wenn die Nebenkosten kaum jemals 20 % des Wertes ausmachen.
Doch die Bank sichert sich damit ab. Ausnahmen bestätigen allerdings die Regel. Es gibt durchaus Baufinanzierungen über 100 und sogar 110 % des Wertes. Bei 110 % sind die Nebenkosten wenigstens teilweise enthalten (ohne Maklergebühr vielleicht sogar vollständig).
Das klingt für Käufer oder Bauherren verlockend, doch diese Angebote sind nüchtern betrachtet gefährlich. Wenn es zu einem Notverkauf kommt, bleibt der Kreditnehmer auf hohen Schulden sitzen, obgleich er sein Haus verloren hat. Die meistens verlangten 20 % Eigenkapital sind eine sehr vernünftige Forderung der Banken.
Wie hoch können die Nebenkosten praktisch sein?
Die Grunderwerbssteuer beträgt 3,5 %, doch es gibt hiervon Ausnahmen beispielsweise unter Verwandten. Die Maklerprovision staffelt sich nach dem Kaufpreis, sie liegt gewöhnlich (ab 48.448,51 Euro Kaufpreis) bei drei Prozent.
Notarkosten sind niedrig vierstellig, Vermessungskosten ebenfalls. Die Nebenkosten können zwischen rund 10 – 15 % des Kaufpreises betragen. Bei einem Haus von 300.000 Euro wären das also bis zu 45.000 Euro, die zusätzlich aufzubringen sind.
Grundsätzlich sind die Nebenkosten durch den Grundstückserwerb und die damit verbundene Grunderwerbssteuer sehr hoch, vor allem dann, wenn auch noch ein Makler für die Vermittlung eingeschaltet wurde. Bei Eigentumswohnungen können sie sich eher in Grenzen halten. Erwerber sollten daher immer einen Eigenkapitalanteil um 20 Prozent einplanen.
Wann endet für gewöhnlich die Baufinanzierung?
Die Laufzeiten für eine Baufinanzierung in Österreich sind sehr unterschiedlich. Sie können zwischen fünf und 40 Jahren liegen, doch das sind beides eher Grenzfälle. Die meisten Bauherren oder Erwerber entschließen sich zu einer Laufzeit zwischen 15 und 25 Jahren.
Dafür sind mehrere Faktoren ausschlaggebend:
- Höhe des Darlehens
- Einkommen des Kreditnehmers
- von beiden Punkten abgeleitet die Tilgungsfähigkeit pro Monat
- Lebensalter des Kreditnehmers
- beruflicher Status und damit verbundene Sicherheit des Kreditnehmers
Das bedeutet: Ein jüngerer Kreditnehmer, der den Beamtenstatus genießt, kann relativ unbesorgt eine langfristige Baufinanzierung aufnehmen.
Es spielen dabei auch die Zinskosten eine Rolle, die in der gegenwärtigen Diskussion – Stand 2019 – oft vernachlässigt werden, weil sie sehr niedrig sind. Doch die Bauzinsen könnten auch wieder steigen. Dann spielen zehn Jahre bei einer Finanzierung schon eine erhebliche Rolle auf der Kostenseite.
Wer entscheidet sich für kurze Laufzeiten?
Ganz eindeutig wählen Sparfüchse, die es sich leisten können, die kurze Laufzeit. Wer dazu nicht in der Lage ist, weil ja immerhin die Tilgungsrate stark ansteigt, kann sich zumindest bei den gegenwärtig niedrigen Zinsen für eine sehr lange anfängliche Zinsbindungsfrist entscheiden.
Diese erhöht zwar etwas den Zinssatz, doch der Kreditnehmer schützt sich damit vor später vielleicht stark ansteigenden Zinsen. Grundsätzlich ist dieser Bereich einer Baufinanzierung – die Wahl der anfänglichen Zinsbindung – ein stark spekulativer Bereich.
Wo gibt es Sondertilgungen und Ratenaussetzer beim Baukredit?
Sondertilgungen bieten Banken bei Hypothekardarlehen ungern an, sie lassen sich aber verhandeln – möglicherweise zuungunsten des Zinssatzes. Die Möglichkeit, Raten auszusetzen, bietet beispielsweise die Sparkasse an.
Wer in Schwierigkeiten gerät, darf dort kurz pausieren. Auch lässt sich bei der Sparkasse relativ unkompliziert eine Streckung des Darlehens vereinbaren. Dabei steigen zwar die Zinskosten, doch die Monatsrate wird niedriger. Ähnliche Angebote gibt es von den Raiffeisenbanken.
Tilgung der Baufinanzierung mit einheitlicher Rate
Die Monatsrate bei der Tilgung der Baufinanzierung bleibt während der Laufzeit bei einheitlichem Zinssatz konstant. Wenn sich nach Ablauf der Zinsbindungsfrist der Zinssatz ändert, wird das in der Regel auch die Monatsrate ändern.
Dass die Tilgungsrate bei gleichem Zinssatz konstant bleibt, klingt selbstverständlich, ist es aber nicht. Immerhin tilgt der Kreditnehmer einen Teil der Schuld (oft anfänglich zwei Prozent) und zahlt daher im Verlaufe der Tilgung Zinsen auf eine immer geringere Restschuld.
Der Baukredit ist aber ein Annuitätendarlehen. Das bedeutet: Der Anteil der Tilgung und der Zinsen innerhalb einer Rate verschiebt sich gegeneinander, sodass die Gesamtrate konstant hoch bleibt.
Wenn es beispielsweise 100 Raten wären (in der Praxis sind es fast immer deutlich mehr) und die anfängliche Tilgung ein Prozent betrüge, dann läge der Zinsanteil in der ersten Rate bei 99 Prozent, in der zweiten bei einer Tilgung von zwei Prozent dann bei 98 Prozent und so fort, bis mit der letzten Rate 99 Prozent getilgt werden, während der Zinsanteil in der Rate nur noch bei einem Prozent liegt.
Diese Gestaltung vereinfacht für die Kreditnehmer die Kalkulation ihrer Monatsraten.
Fazit zur Baufinanzierung in Österreich
Die Baufinanzierung ist ein sehr komplexes Feld bei unterschiedlichen Konditionen einzelner Anbieter. Eine Beratung ist daher unumgänglich. Die Experten von Optifin.at beraten Sie in ganz Österreich regional und persönlich. Sie finden für Sie aus ihrem Portfolio von über 80 Banken die beste Baufinanzierung in Österreich.
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