Betriebskostenabrechnung Österreich: Was sind Betriebskosten? – Zulässige Betriebskosten – Dezember 2024

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, sollte auch wissen, was die so genannten Betriebskosten sind und wie sie sich zusammensetzen.

Die Betriebskosten werden durch den Mieter getragen und werden im Volksmund auch als so genannte Nebenkosten bezeichnet. Das bedeutet, dass diverse Kosten durch den Mieter gezahlt werden müssen.

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Was gehört zu den Betriebskosten und Nebenkosten?

Wer ein Haus oder eine Wohnung mieten möchte, der wird feststellen, dass die Nebenkosten durch den Mieter getragen werden. Diese setzen sich aus verschiedenen Positionen zusammen. In der so genannten Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV wird genau definiert, welche Kosten als Nebenkosten oder Betriebskosten geltend gemacht werden können.

Wichtig: Nebenkostenabrechnung genau prüfen!
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Zunächst zu nennen sind die Kosten für die Heizung, unabhängig davon, ob mit Öl oder mit Gas geheizt wird. Darüber hinaus müssen auch die Kosten für das Trinkwasser, bzw. für die Wasserversorgung allgemein getragen werden. Ebenso werden Kosten für Strom direkt durch den Mieter getragen, der auch einen entsprechenden Vertrag aufsetzt.

• Kosten für Heizung
• Kosten für Strom
• Kosten für Wasser
• Kosten für Müll, Abwasser, Schornsteinfeger, Straßenreinigung
• Grundsteuer

Zu den weiteren Kosten, die umlagefähig sind und die zu den Betriebskosten zählen gehören die Kosten für z.B. die Reinigung des Schornsteines sowie die Kosten für Abwasser sowie für die Müllabfuhr und für die Straßenreinigung.

Einen Überblick zum Thema Zulässige Betriebskosten in Österreich gibt es im Ratgeber der Mietervereinigung.

Auch die Grundsteuer kann auf die Mieter umgelegt werden, genau wie es bei z.B. einem Hausmeister der Fall ist, der sich um Aufgaben im Haus sowie um die Gartenarbeit kümmert. Die Kosten für eine SAT TV Versorgung sowie z.B. für diverse Hausversicherungen können ebenfalls als Betriebskosten oder Nebenkosten geltend gemacht werden.

Wie werden die Betriebskosten abgerechnet?

Die Betriebskosten werden anhand einer Rechnung durch den Eigentümer oder durch die Hausverwaltung abgerechnet. Das bedeutet konkret, dass hier einige Daten enthalten sein müssen. Wer seine Abrechnung über die Betriebskosten prüfen möchte, sollte im Vorfeld schauen, welche Daten enthalten sind und natürlich auch, ob diese korrekt sind.
Zunächst muss angegeben werden, über welchen Zeitraum die Daten abgerechnet werden. Das bedeutet, dass man wissen muss, wann der Zeitraum der Abrechnung beginnt und natürlich auch, wann dieser Endet.

In der Regel werden die Betriebskosten auf jährlicher Basis abgerechnet. Sie werden durch den Mieter in monatlichen Vorauszahlungen geleistet, so dass am Ende des Jahres entweder Geld zurückgezahlt wird, wenn man zu viel gezahlt hat, oder sogar Geld nachgezahlt werden muss, wenn man zu wenig Geld gezahlt hat.

• Abrechnung der Betriebskosten meist auf jährlicher Basis
• Verrechnung der Vorauszahlungen mit den tatsächlichen Kosten
• Aufschlüsselung der anteiligen Kosten nach Anteil gemieteter Wohnfläche und Dauer gemessen am Jahr

Die Betriebskosten müssen in der Abrechnung komplett aufgeschlüsselt werden. Das bedeutet, dass man im Idealfall eine Liste der Posten hat, die als Betriebskosten aufgelistet werden. Auch ein so genannter Umlageschlüssel muss hier enthalten sein.

Dieser ist gerade dann wichtig, wenn es sich zum Beispiel um ein Mehrfamilienhaus handelt, oder wenn zum Beispiel nur ein Teil eines Hauses gemietet werden soll. Grundsätzlich ist es möglich, dass eine große Liste an Kosten erstellt wird und prozentual, bzw. Anteilig für jede Partei im Haus die Nebenkosten errechnet werden.
Der Umlageschlüssel basiert in der Regel zum einen aus der Wohnfläche in Quadratmetern anteilig an der Gesamtfläche des Hauses sowie aus der Dauer an Tagen, die man im Haus im Jahr gewohnt hat. Wer also z.B. nur 100 Tage im Haus gewohnt hat, muss nicht für die vollen 365 Tage die Nebenkosten anteilig bezahlen, sondern zum Beispiel nur 100/365 Anteile an den Nebenkosten. Damit kann schnell und einfach berechnet werden, wie hoch die Nebenkosten sind, die zu entrichten sind.
Bei der Wohnfläche verhält es sich ähnlich. Das bedeutet, dass wenn ein Haus z.B. 300m² Wohnfläche hat und ein Mieter davon 58m² bewohnt bedeutet dies, dass er 58/300 der Kosten bezahlen muss und zwar entsprechend der Dauer, die er im Haus gelebt hat, bzw. die er die Räumlichkeiten angemietet hat.
Ebenfalls muss die Aufschlüsselung der Nebenkosten genau enthalten, welche Vorauszahlungen durch den Mieter im laufenden Jahr geleistet worden sind. Das heißt, dass z.B. für jeden Monat oder für jedes Quartal angegeben werden muss, wie hoch die Eingänge an Nebenkosten auf dem Konto des Vermieters sind.
Letztendlich muss die Rechnung einen genauen Überblick darüber haben, ob im Endeffekt eine Rückzahlung von zu viel gezahlten Nebenkosten oder eine Nachzahlung von zu wenig gezahlten Nebenkosten fällig ist. Zu beachten ist auch, dass die Vorauszahlung der Nebenkosten für das kommende Jahr angepasst werden kann. Das bedeutet, dass man entsprechend Nebenkosten von höherem oder geringerem Umfang bezahlen muss.

Welche Kosten zählen nicht zu den Nebenkosten und dürfen nicht verrechnet werden?

Es gibt eine Reihe an Kosten, die als nicht umlagefähig zu bezeichnen sind. Dabei sind Kosten gemeint, die nicht durch den Vermieter beim Mieter geltend gemacht werden dürfen. Hierzu zählen zum Beispiel die Kosten für die Prüfung von Gasleistungen oder anderen Leitungen im Haus.

Auch die Wartung der Elektrik im Haus oder zum Beispiel der Schließanlage an der Haustüre zählen zu den Kosten, die nicht durch den Vermieter geltend gemacht werden dürfen. Wenn Beiträge zum Grundeigentümerverein oder aber auch Verwaltungskosten entstehen, dürfen diese ebenfalls nicht auf den Mieter umgelegt werden, sondern müssen alleine durch den Vermieter getragen werden.

• Kosten für Prüfung von Gasleistungen oder Wartung der Elektrik dürfen nicht umgelegt werden
• Kosten für die Schließanlage der Haustüre dürfen nicht umgelegt werden
• Beiträge zur Hausverwaltung dürfen nicht umgelegt werden

In der Abrechnung der Nebenkosten muss genau geschaut werden, ob die entsprechenden Kosten geltend gemacht werden und natürlich auch, in welcher Höhe diese geltend gemacht werde. Es gilt darauf zu achten, dass in jedem Fall alles korrekt gemacht worden ist.

Gerade in den Abrechnungen der Nebenkosten kommt es schnell und meist sehr leicht zu Problemen und Fehlern. Das bedeutet, dass genau darauf geachtet werden muss, dass alles korrekt abläuft. Wer Fehler in den Abrechnungen bemerkt, sollte auch wissen, an wen er sich wenden kann.

An wen wende ich mich als Mieter bei Problemen mit den Betriebskosten?

Wer als Mieter der Meinung ist, dass seine Abrechnung über die Nebenkosten nicht in Ordnung ist, oder dass zum Beispiel zu hohe Nebenkosten eingetrieben werden, der kann die Abrechnung prüfen lassen. Die Mietervereinigung oder aber auch der Mieterschutzverein sind besonders beliebt, wenn es darum geht, dass die Abrechnung der Nebenkosten geprüft wird.

Tipps: Aktuelle Informationen und Beratung erhalten Sie auf http://www.mieterschutzverband.at/ im Überblick.

• Mietervereinigung oder Mieterschutzverein kann Nebenkostenabrechnung prüfen

Wer hier Mitglied ist, oder bereit ist, eine geringe Gebühr zu entrichten, kann ohne Probleme die Abrechnung seiner Nebenkosten prüfen lassen. Oftmals dauert es maximal eine Stunde, bis die Abrechnung geprüft worden ist, so dass man sehr schnell erkennen kann, welche Positionen in der Abrechnung korrekt sind, und welche nicht.

Die Experten bei der Mietervereinigung sowie beim Mieterschutzverein wissen ganz genau, was umlagefähig ist und durch den Mieter getragen werden muss und was nicht durch den Mieter getragen werden kann.

Wie oft werden die Nebenkosten gezahlt?

Die Nebenkosten werden im Voraus auf monatlicher Basis gezahlt. Das bedeutet, dass genau berechnet wird, wie viel Nebenkosten jeden Monat bezahlt werden und wie hoch die Summe am Ende des Jahres aussieht. Fakt ist, dass die Gutschrift der zu erstattenden Nebenkosten meist nach einem Jahr erfolgt.

Auch die Nachzahlung über zu wenig geleistete Nebenkosten erfolgt in der Regel nach einem Jahr. Anzumerken ist, dass dies einfach durch eine Überweisung vollbracht wird. Es ist möglich, dass die Vorauszahlung der Nebenkosten deutlich gesenkt oder erhöht werden muss, gerade dann, wenn man eine Wohnung frisch mietet und der Vormieter ein anderes Heiz- und Wasserverbrauchsverhalten hatte, als es bei einem selbst der Fall ist.

Nebenkosten in Deutschland – wie viele Mieter gibt es?

In Deutschland gibt es Schätzungen zu Folge mehr als 20 Millionen Mieter, die jedes Jahr eine Abrechnung der Nebenkosten durch den Vermieter erhalten. In vielen Fällen kommt es dazu, dass diese Abrechnung in Teilen oder sogar komplett falsch ist.

Einzelne Positionen können nicht nachvollzogen werden und oftmals gibt es auch Fehler in der Art und Weise, wie die Kosten berechnet worden sind. In vielen Fällen wenden sich die Mieter daher an den Mieterverein, die es in vielen Orten gibt. Sie können auch feststellen, ob die monatlich zu zahlende Miete sehr hoch ist, oder ob sie der ortüblichen Miete entspricht und damit in jedem Fall sehr attraktiv ist, oder auf einem normalen Niveau ist.
Häufig hat der Mieterverein auch damit zu tun, dass sich Mieter über Mieterhöhungen beschweren, die aus ihrer Sicht nicht rechtens sind. Wer eine Wohnung mietet und vom Eigentümer oder von der Hausverwaltung eine Mieterhöhung bekommt, der sollte genau wissen, welche Mieten rechtens sind und welche Mieterhöhungen nicht geduldet werden müssen.

Auch in diesem Fall kann der zuständige Mieterverein kontaktiert werden, um die Fragen zur Anpassung der Miete zu beantworten und um auch entsprechende Schritte gegen den Eigentümer der Immobilie oder aber auch gegen die Verwaltung der Immobilie in die Wege zu leiten.