Umschuldungsrechner Baufinanzierung & Immobilienkredit Österreich – Oktober 2024

Die Umschuldung eines Immobilienkredits im Oktober 2024 in Österreich erfolgt aus zwei Gründen: Entweder laufen die Zinsbindung und/oder die Kündigungsfrist für den ersten Kredit aus, der Kreditnehmer sucht nach einer günstigeren Finanzierung, oder der Kreditnehmer ist in Zahlungsschwierigkeiten.

Die günstigere Finanzierung kann ihm sogar die bisherige Bank gewähren, doch die Voraussetzung ist dafür die Kündigung des laufenden Darlehens.

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Warum kann eine Umschuldung so wichtig sein?

Wiederum gibt es hierfür zwei Gründe: Der Kreditnehmer kann ordentlich Geld sparen, wenn er ein neues Darlehen zu günstigeren Zinsen, aber mit gleicher Laufzeit und Tilgungsrate vereinbart.

Wenn er jedoch in Zahlungsschwierigkeiten ist und den Kredit daher strecken muss – und sei es zu günstigeren Konditionen –, spart er zwar damit in der Regel kein Geld, weil die zeitliche Streckung die Zinslast drastisch erhöht.

Das ist durch günstigere Zinsen nicht zu kompensieren. Doch die Umschuldung könnte für den Immobilienbesitzer die einzige Möglichkeit sein, um seine Immobilie überhaupt zu halten. In solchen Fällen ist häufig Eile geboten, damit es nicht zur Zwangsvollstreckung kommt.

Wer bietet eine Umschuldung an?

Es kommt praktisch jede Bank infrage, auch die bisherige Bank, die den ersten Kredit gewährt hat (manchmal sind es auch zwei Banken). Die bisherige Bank ist sogar die erste Wahl, denn sie hat kein Interesse an einem Kreditausfall.

Ihr Interesse an einer Umschuldung ist zwar ebenfalls nicht unbedingt groß, denn eigentlich würde sie gern bei den ursprünglich vereinbarten Konditionen bleiben. Wenn ein Kreditnehmer wegen offenkundiger Zahlungsschwierigkeiten eine Umschuldung beantragt, könnte der Kredit aus Sicht der Bank früher oder später ausfallen.

Dennoch ist es für die Bank besser, dem Kreditnehmer entgegenzukommen, anstatt irgendwann vollstrecken zu müssen. Die Zwangsvollstreckung eines Eigenheims bringt nur selten den wirklichen Wert, sodass auch die Bank möglicherweise einen Teil des Kredites abschreiben müsste.

Das spricht für ihr Interesse an einem Entgegenkommen bei der Umschuldung. Doch Vorsicht: Die Bank hat alle möglichen Optionen. Sie könnte auch einer Kündigung großzügig zustimmen, darauf hoffen, dass der Kreditnehmer eine andere Bank für die Umschuldung findet, sich die Restsumme auszahlen lassen, sogar noch eine Vorfälligkeitsentschädigung kassieren und dann den Kreditnehmer seinem Schicksal überlassen.

Banken und Bankberater verhalten sich in diesem Punkt absolut uneinheitlich, was auch an der komplexen Situation des Kreditnehmers liegen kann. Vielleicht sind seine Zahlungsschwierigkeiten nur vorübergehender Natur, doch wer soll das seriös einschätzen?

Sollten Sie in Schwierigkeiten stecken, dann reden Sie mit Ihrem Bankberater, überlegen Sie aber gut, welche Informationen Sie ihm liefern. Bedenken Sie vorab selbst Ihre Schwierigkeiten genau und versuchen Sie eine seriöse Prognose, wie sich Ihr Einkommen künftig entwickeln könnte. Die über 30 Berater von Optifin.at helfen Ihnen dabei. Sie haben Kontakte zu mehr als 80 Banken und finden für Sie eine günstige Umschuldung.

Eine Umschuldung kann die Kosten senken, aber auch durch eine zeitliche Streckung die monatliche Rate verringern. Letzteres streben Kreditnehmer bei Zahlungsschwierigkeiten an. Grundsätzlich ist das ein heikler Fall, weshalb Sie hierfür unbedingt die Optifin.at Beratung benötigen.

Wie funktioniert die Umschuldung?

Wie bei jeder Umschuldung muss auch bei derjenigen des Immobilienkredits das alte Darlehen möglicherweise gekündigt werden, um einen neuen Kredit aufzunehmen, der den alten ablöst und zu anderen Konditionen vereinbart wird. Alternativ lässt sich der bisherige Kreditgeber auf eine Streckung der Rückzahlung ein, wobei sich die Zinskonditionen nicht ändern.

Wenn es möglich ist, im Zuge einer Umschuldung einen neuen Kredit zu günstigeren Konditionen aufzunehmen, ist das auf jeden Fall anzustreben. Die Voraussetzung hierfür ist, dass das bestehende Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden kann, weil die gesetzliche Zehnjahresfrist für eine Kündigung verstrichen ist.

Sollte die Zehnjahresfrist noch nicht verstrichen sein, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese wird nur selten durch günstigere Zinsen beim neuen Darlehen ausgeglichen. Ob das theoretisch möglich wäre, verrät Ihnen der Umschuldungsrechner. Wenn diese Rechnung negativ ausfällt (erwartbar) oder wenn Sie ohnehin nicht imstande wären, die Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen, dann strecken Sie den alten Kredit zeitlich zu den bisherigen Zinskonditionen. Die Bank muss dem allerdings zustimmen. So gehen Sie vor:

• #1: Nutzen Sie den Umschuldungsrechner und die Beratung von Optifin.at, um die möglichen Kosten oder Ersparnisse einer Umschuldung zu berechnen.
• #2: Nehmen Sie mit Ihrer Bank Kontakt auf und reden Sie über die angestrebte Umschuldung. Sie können auf die Möglichkeit günstigerer Zinsen entweder bei dieser oder bei einer anderen Bank reden, Sie können aber auch Zahlungsprobleme offenbaren.
• #3: Befragen Sie den Bankberater nach Möglichkeiten für eine Umschuldung.
• #4: Nehmen Sie parallel dazu mit einer zweiten Bank Kontakt auf und führen Sie hier ein ähnliches Gespräch. Vielleicht sollten Sie dabei nur wenig über Ihre Zahlungsprobleme reden. Diese zweite Bank kennt Sie noch nicht und hat mit Ihnen bislang auch nichts zu verlieren – im Gegensatz zur ersten Bank, die Ihren Kreditausfall befürchten muss. Die zweite Bank ist daher in einer besseren Verhandlungsposition. Allerdings ist sie durchaus daran interessiert, Ihnen einen Kredit zu geben, an dem sie schließlich etwas verdient.
• #5: Wenn Ihnen eine oder beide Banken ein Angebot für einen neuen Kredit machen, nehmen Sie diesen auf. Sie können auch das abzulösende Darlehen auf zwei Banken verteilen, das ist durchaus üblich. Optifin.at hilft Ihnen dabei.

Die Schritte sind nicht schwer, doch sie erfordern einen höheren Aufwand. Dieser lohnt sich aber für Sie, denn Sie sparen durch günstigere Konditionen relativ viel an Zinsen und schützen sich bei Zahlungsschwierigkeiten vor einem Kreditausfall und der anschließenden Zwangsvollstreckung. Diese sollten Sie unbedingt vermeiden. Sie müssten Ihr Haus verlassen und zusätzlich noch den Restkredit abzahlen. Von so einem Schlag erholen sich viele Menschen nie wieder. Lassen Sie sich rechtzeitig durch die Experten von Optifin.at beraten!

Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Umschuldung gekommen?

Drei Zeitpunkte sind maßgebend, die sich durchaus überlagern können:

• #1: Die Zinsen sind seit ihrer ersten Kreditaufnahme stark gesunken. Die Umschuldung lohnt sich wirklich, weil Sie dabei deutlich bessere Konditionen erhalten.
• #2: Sie können den Kredit wegen Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist (zehn Jahre) ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.
• #3: Sie haben ernsthafte Zahlungsschwierigkeiten. Diese deuten sich sehr stark an. Streben Sie die Umschuldung auf jeden Fall an, bevor Sie die erste Rate nicht mehr zahlen können. Das wäre für die Bank ein deutliches Alarmzeichen.

Wo beraten Sie die Optifin.at Experten?

Optifin.at ist in ganz Österreich tätig. Die regionale Beratung findet gleichzeitig durch Experten sehr persönlich statt. Das Unternehmen kann auf über drei Jahrzehnte solide Erfahrung im Finanzbereich verweisen. Es berät unvoreingenommen und transparent. Keine Bank wird bevorzugt. Die Kunden erhalten das bestmögliche Angebot.

Welche Hindernisse können bei einer Umschuldung auftreten?

In Schwierigkeiten können Sie unter anderem geraten, wenn Sie die eigene Bank ausklammern. Sie müssen diese als bisherigen Kreditgeber auf jeden Fall in Ihre Suche nach einem Umschuldungskredit einbeziehen.

Diese Hürde meistern viele Kreditnehmer nicht ohne Weiteres, weil sie sich vor einer Kreditkündigung durch die Bank fürchten, bevor sie die Zusage für einen Umschuldungskredit haben. Doch wenn noch keine Raten ausgefallen sind, ist diese Sorge unbegründet. Die Bank kann Ihnen nicht einfach so den Kredit kündigen, wenn Sie Ihre Verpflichtungen bislang pünktlich erfüllt haben.

Rufen Sie die Bank also an und vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch. Informieren Sie sich aber vorab über Ihre Möglichkeiten und Optionen. Lassen Sie sich von Optifin.at helfen. Ein Berater des Unternehmens schaut sich Ihren Kreditvertrag an und ermittelt Ihre Chancen für die Neuaufnahme eines Darlehens und die Kündigung des alten Kredits, also die beiden Punkte, auf die es bei einer Umschuldung ankommt.

Alternativ kann der Optifin.at Berater auch mit Ihrer Bank über eine Streckung Ihres noch laufenden Darlehens verhandeln. Nutzen Sie auf jeden Fall den Umschuldungsrechner, um Klarheit über Ihre künftige Belastung zu gewinnen.

Auch das ist für einige Menschen eine Hürde, doch der Rechner ist wirklich leicht zu bedienen. Denken Sie auch daran, dass die Bank Ihnen eher dankbar ist, wenn Sie auf mögliche Zahlungsprobleme rechtzeitig hinweisen. Sie verhalten sich damit verantwortungsbewusst.

Was ist der wichtigste Schritt in dieser Situation?

Es gilt jetzt, rechtzeitig zu handeln, um eine Lösung zu finden. Diese Lösung heißt Umschuldung. Sie brauchen bei Zahlungsschwierigkeiten auf jeden Fall einen Kredit, der länger läuft und damit Ihre Monatsrate senkt. Nutzen Sie den Umschuldungsrechner, um die Mehrkosten zu berechnen. Der wichtigste Schritt ist es, auf die Zusage für ein neues Darlehen oder eine Laufzeitverlängerung bei der bisherigen Bank konsequent hinzuarbeiten.

Wenn Sie diese Zusage haben, können Sie die Umschuldung unbesorgt in Angriff nehmen. Beachten Sie dann, dass die Kündigung des alten und die Aufnahme des neuen Kredits – falls Sie so vorgehen – nahtlos erfolgen müssen. Sie werden nicht zwei Raten auf einmal tilgen können, doch das wissen die Banken auch. Sie müssen jedoch die Rate des neuen Kredits umgehend bedienen. Hierbei können Sie sich absolut keinen Zahlungsausfall leisten, sonst haben Sie das Vertrauen der Bank gründlich verspielt.

Diese mahnt Sie umgehend, erhebt Säumniszuschläge, droht mit Kündigung und Zwangsvollstreckung und leitet das entsprechende Rechtsverfahren auch umgehend ein. Lassen Sie es darauf keinesfalls ankommen. Ihr Haus ist sonst verloren, außerdem sitzen Sie auf einem Berg von Restschulden.

Fazit zum Umschuldungsrechner

Eine Umschuldung ist mit einigem Aufwand verbunden, doch manchmal lohnt sie sich sehr, manchmal ist sie auch alternativlos. Suchen Sie die Hilfe von Optifin.at!